2017年12月31日日曜日
空き家（４００万円以下）の業者の報酬は１８万円と消費税まで
四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。） の売買又は交換の媒介であって、
通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、
宅地建物取引業者は報酬（現地調査等の費用も含む）として，
十八万円の一・〇八倍（消費税８％を含む）まで請求できることになった。
改正された国土交通省告示は，平成三十年一月一日から施行される。
売買代金の額が低廉であればあるほど，宅地建物取引業者の報酬についても低廉になるため，
宅地建物取引業者は空き家及びその敷地の売買の媒介に消極的になっていたため，告示が改正された。
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宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
（ 昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）
最終改正平成二十九年十二月八日国土交通省告示第千百五十五号
第七空家等の売買又は交換の媒介における特例
低廉な空家等（ 売買に係る代金の額（ 当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。） 又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（ 当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、
当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。） が
四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。） の売買又は交換の媒介であって、
通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、
宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（ 空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。） から受けることのできる報酬の額（ 当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、
第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。
この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。
附則（ 平成二十九年十二月八日国土交通省告示第千百五十五号）
この告示は、平成三十年一月一日から施行する。
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（石原拓郎司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所）のHP
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2017年12月24日日曜日
平成30 年度税制改正の大綱の相続登記（閣議決定）
平成２９年１２月２７日追記
次のとおり，法務大臣が「二次相続まで発生している土地について，その一次相続についての相続登記の登録免許税は免税するというものです。」と述べていますので，
やはり，相続登記が免税となるのは，死亡した者が登記名義人となる場合でなければならないようです。
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平成２９年１２月２２日（金）
法務大臣閣議後記者会見の概要
税制改正大綱に関する質疑について
【記者】
「土地の相続登記に対する登録免許税の免税措置の創設」について，概要と大臣の御所感についてお聞かせください。
【大臣】
今回の税制改正の大綱に盛り込まれた免税措置ですが，２つの観点から平成３２年度までの期間で適用されるものとして創設される見込みです。一つ目は，既に相続登記が放置されているおそれのある土地への対応の観点から，例えば，二次相続まで発生している土地について，その一次相続についての相続登記の登録免許税は免税するというものです。二つ目は，今後相続登記が放置されるおそれのある土地への対応の観点から，一定の資産価値が低い土地についての相続登記の登録免許税は免税するというものです。相続登記について税制上の措置が盛り込まれたということは，政府の中でも相続登記の促進は極めて重要な施策であるという位置付けがなされたものと受け止めており，国会での審議を経たあかつきには，この免税措置の周知・広報に努め，相続人に免税措置を積極的に活用していただき，相続登記の促進について，より一層拍車をかけてまいりたいと思っています。
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土地の相続による所有権の移転の登記に関するものは，以下のとおりです。
（１）によりますと，死亡した者を登記名義人とするためとなっていますので，
（例）被相続人Ａで，Ａの相続人Ｂが単独相続し，その後，Ｂが死亡し，Ｂの相続人甲・乙が共同相続した場合（数次相続の場合），
被相続人Ａから直接甲・乙に相続による所有権移転登記をするとき（死亡した者を登記名義人とすることはせずに省略する：中間省略）は，免税とならず，登録免許税は課税されると思われます。
なお，まず①被相続人Ａから相続人Ｂの相続による所有権移転登記をし，次に②被相続人Ｂから相続人甲・乙の相続による所有権移転登記をするという，ふたつの登記申請をした場合ですが，
①は免税ですが，②は課税されますので，結局，中間省略の相続による所有権移転登記と登録免許税の合計金額は同じになります。
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４ 土地の相続登記に対する登録免許税の免税措置の創設
（1）相続により土地の所有権を取得した者が当該土地の所有権の移転登記を受けないで死亡し、その者の相続人等が平成30 年４月１日から平成33 年３月31日までの間に、その死亡した者を登記名義人とするために受ける当該移転登記に対する登録免許税を免税とする措置を講ずる。
（2）個人が、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（仮称）の施行の日から平成33 年３月31 日までの間に、市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地について相続による所有権の移転登記を受ける場合において、当該移転登記の時における当該土地の価額が10 万円以下であるときは、当該移転登記に対する登録免許税を免税とする措置を講ずる。
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2017年12月19日火曜日
判決による所有権移転登記と住所変更登記
当事務所では，判決による所有権移転登記，判決による所有権移転登記の抹消登記，判決による抵当権・根抵当権の抹消登記，判決による所有権移転仮登記・所有権移転請求権仮登記の抹消登記などの業務を承っております。
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（１）
登記実務は，「判決による所有権移転の登記を申請する場合において、申請書に添付された判決正本に登記義務者である被告の住所として、登記簿上の住所と現住所が併記されているときであっても、その前提として登記名義人の住所・氏名変更の登記を省略することはできない（質疑応答登研４２９号，登研６１１号）。」との取り扱いをしている。
過去の登記実務では，登研４２９号より前の登研４２７号が所有権登記名義人の住所・氏名変更の登記は省略できるとしていたため，混乱があったようであるが，現在の登記実務では，省略できないことで確定している。
登記研究７６４号（平成２３年）：実務の視点（３４）には，
「訴訟提起時において，登記義務者である被告の現在の住所と登記記録上の住所が付合しない場合に，実務上，訴状及び判決正本にこれらを併記する方法が用いられることが多い。
そこで，当初は，当該判決正本に登記義務者である被告の現在の住所と登記記録上の住所が併記されている場合，所有権の移転登記の申請書には登記義務者の登記記録上の住所を記載すればよく，所有権の移転登記の前提としての当該登記義務者の住所の変更登記をする必要はないとされていた（質疑応答登研４２７号（一））。
すなわち判決正本に登記名義人の現在の住所と登記記録上の住所が併記され，所有権の移転登記の申請書に登記記録上の住所が記載されていることによって，申請情報の内容である登記義務者の住所が登記原因を証する情報及び登記記録と合致していることから法２５条７号若しくは同条８号の規定に抵触しないとしても，現在の住所と登記記録上の住所が異なっていること以上，前記昭和４３年民事局長回答の取り扱いによるべきであり，所有権の移転登記の前提としての登記名義人の住所変更の登記を省略することはできないと考えられる（質疑応答登研４２９号）。
したがって，質疑応答登研４２７号（一）は，質疑応答登研４２９号によって，変更されたものと考えられる。」，
「判決正本に現在の住所と登記記録上の住所が併記されている場合に，所有権の移転登記をする前提として登記義務者の住所変更の登記を省略することはできないとする取扱いについては，質疑応答登研４２９号が出されて以降も度々同様の質疑が繰り返されているが，結論は，一貫して，住所変更の登記を省略することはできないとするものである。」
と記載されている。
（２）
つぎに，判決正本が登記名義人の住所・氏名変更の登記の添付情報である変更証明情報（登記原因証明情報）に該当するかどうかが問題となる。以下のとおり，登記実務は，判決正本は変更証明情報（登記原因証明情報）には該当しないとの取り扱いをしている。
変更証明情報（登記原因証明情報）とは，不動産登記令別表２３項（登記名義人の氏名等変更の登記又は更正の登記）の添付情報の「当該登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更又は錯誤若しくは遺漏があったことを証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報（公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報）」のことをいう。
不動産登記令の立案担当者であった河合芳光（法務省民事局付）の「逐条不動産登記令」（きんざい，平成１７年）によると，不動産登記令別表２３項の添付情報は，
「別表の１の項添付情報欄の解説参照」と記載され，
「具体的には，①「市町村長が職務上作成する情報には，氏名の変更等に関する戸籍謄本や住所の変更等に関する住民票の写し又は住民票記載事項証明書が該当する。②「登記官」が職務上作成する情報には，法人の名称又は住所の変更等に関する登記事項証明書が該当する。③市町村長，登記官以外の「その他の公務員」が職務上作成する情報には，登記を必要としない法人について所管官庁の長が作成する証明情報，外国に居住する日本人である表題部所有者又は所有権の登記名義人の住所等が変更した場合における日本国領事が作成した証明情報が該当する。また，「（公務員が職務上作成した情報）に代わるべき情報」には，外国に居住する外国人である表題部所有者の氏名等が変更した場合における外国官署が作成した証明情報等が含まれる。」と記載されている。
判決正本は変更証明情報（登記原因証明情報）として例示されておらず，よって，判決正本は変更証明情報（登記原因証明情報）には該当しないと解される。
そもそも不動産登記令において，職務上の作成者として市町村長・登記官の他に裁判官は例示されていないのであるから，変更証明情報（登記原因証明情報）として判決正本を含むと解することは困難だと思われる。
（３）
ところで，登記先例（昭和三十七年七月二十八日付け民事甲二一一六号民事局長通達）は，「判決により所有権移転登記を申請する場合においても、申請人たる登記権利者の住所を証する書面の提出を必要とする。」として，判決正本は住所証明情報には該当しないとしている。
また質疑応答登研５７３号は，「遺産分割の調停調書は、登記権利者の住所を証する書面にはならない。」として，遺産分割の調停調書の正本は住所証明情報には該当しないとしている。
住所を証する書面（住所証明情報）とは，不動産登記令別表３０項（所有権の移転の登記）の添付情報ロの「登記名義人となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報（公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報）」のことをいう。
「逐条不動産登記令」（きんざい）によると，不動産登記令別表３０項の添付情報は，
「別表の２の項添付情報ロの解説参照」と記載されている。
「具体的には，①「市町村長が職務上作成する情報には，住民票の写し又は住民票記載事項証明書が含まれる。②「登記官」が職務上作成する情報には，法人についての登記事項証明書が該当する。③市町村長，登記官以外の「その他の公務員」が職務上作成する情報には，登記を必要としない法人について所管官庁の長が作成する証明情報，外国に居住する日本人である表題部所有者又は所有権の登記名義人の住所を証する日本国領事が作成した証明情報が該当する。また，「これに代わるべき情報」には，外国に居住する外国人である表題部所有者の氏名等が変更した場合における外国官署が作成した証明情報等が含まれる。」と記載されている。これは旧不動産登記法と同じ取り扱いとなるような記載である。
この記載内容は，「逐条不動産登記令」の変更証明情報（登記原因証明情報）の記載内容とほぼ同じである。
下記の記載は，判決正本が住所を証する書面（住所証明情報）に該当しないことの理由ではあるが，判決正本が変更証明情報（登記原因証明情報）に該当しないことの理由としても解することができるものである。
登記研究７４７号（平成２２年）：実務の視点（２２）には，
「遺産分割の調停調書は、登記権利者の住所を証する書面にはならない。」とする登研５７３号について，
「裁判所の関与の下に進行する訴訟過程において，登記権利者が特定され，当該登記権利者にあてて当該判決がされる以上，虚無人名義による登記又は成りすましによる登記がされる可能性は極めて少ないものと思われる。
したがって，登記官は，判決書に記載された登記権利者の住所をそのまま登記すればよく，改めて住所を証す情報の提供を求めなくても差し支えないように思われる。
しかしながら，判決書に記載された登記権利者の肩書地が住所であることとはされておらず，したがって，判決書に記載する訴訟当事者の氏名及び住所の表示が，住民基本台帳上のそれと違っている場合もあり得る。
これに対して，不動産の公証制度である登記にあっては，その制度の目的から，登記名義人の特定を居所や営業所等の場所的な記載をもってすることは認められておらず，形式的，画一的に特定するため必ず住所を表示（登記）するものとして，住民基本台帳に記載された住所の表示が間違いなく登記申請書に記載され，かつ，これが登記記録に記録されることを手続上保証するため，登記権利者が判決により所有権の移転登記を申請する場合であっても，当該登記権利者の住所を証する情報の提供を求めているのである（昭和三十七年七月二十八日付け民事甲二一一六号民事局長通達）。
したがって，確定判決と同一の効力を有するとされる調停調書を提供して所有権の移転登記を申請する場合にも，登記権利者の住所を証する情報の提供を要するのである。」
と記載されている。
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（石原注：旧不動産登記法時の用語を使用しています。）
登記研究（テイハン） 質疑応答
１
登記名義人表示変更登記の省略の可否（登研６１１号）
《所有権移転登記（その他）》《登記名義人の表示の変更・更正》《判決登記》
○要旨 判決による所有権移転の登記を申請する場合において、申請書に添付された判決正本に登記義務者である被告の住所として、登記簿上の住所と現住所が併記されているときであっても、その前提として登記名義人表示変更（更正）の登記を省略することはできない。
▽問 判決による所有権移転登記を申請する場合において、原因証書である判決正本に、登記義務者である被告の住所として、登記簿上の住所と現住所が併記されているときであっても、その前提として登記名義人表示変更（更正）の登記を省略することはできないと考えますが、申請書に登記義務者の登記簿上の住所を記載すれば、これをする必要がないとする見解（質疑応答登研４２７号）もあることから、いかがでしょうか。
◇答 登記名義人表示変更（更正）の登記は省略することができないものと考えます。
２
登記名義人の表示の変更登記の省略の可否（登研４７６号）
《登記名義人の表示の変更・更正》《判決登記》
○要旨 和解調書に基づき登記権利者単独で所有権移転の登記申請をする場合において、右調書上に登記名義人の表示を登記簿上の住所及びこれと異なる現在の住所とが併記されている場合であっても、前提としての登記名義人の表示変更の登記は、省略することができない。
３
表示変更登記の要否（登研４５５号）
《登記名義人の表示の変更・更正》《代位登記（総説）》《判決登記》
○要旨 時効取得による所有権移転の登記をするに当たり、登記名義人の登記簿上の住所と判決書の住所が相違する場合は、その表示変更登記を要する。
４
登記名義人表示変更登記の省略の可否（登研４２９号）
《判決登記》《登記名義人の表示の変更・更正》
○要旨 判決による所有権移転の登記を申請する場合において、登記義務者の住所の表示が登記簿の表示と相違しているが、申請書に添付の判決正本に登記簿上の住所が併記しているときであっても、右登記の前提として住所変更（更正）の登記を省略することはできない。
５
判決による登記の登記義務者の表示（登研４２７号）
《申請書（記載）》《判決登記》
○要旨 判決による登記を申請する場合において、当該判決に登記義務者である被告の住所と登記簿上の住所が併記されている場合には、申請書に登記義務者の登記簿上の住所を表示すれば足りる。
▽問 （一） 判 決
当事者
○市○町○番地 原告甲
（注１） （登記簿上の住所）△市△町△番地
被告乙
（注２） 現在の住所 ×市×町×番地
主 文
被告は原告に対し別紙目録不動産につき所有権移転登記手続をせよ。
（以下省略）
右のような判決を原因証書として、甲から所有権移転登記を申請するとき、申請書の登記義務者の住所を（注１）のとおりとすれば、前提として乙の住所変更（更正）による所有権登記名義人表示更正（変更）の代位登記をする必要はないと思うがどうでしょうか。
（二） また、当事者は右と同じで
主 文
被告は原告に対し別紙目録不動産につき○○法務局昭和○年○月○日受付第○○号の抵当権登記の抹消登記手続をせよ。
（以下省略）
とある判決を原因証書として、甲から抵当権抹消登記を申請するとき、申請書の登記義務者の住所を（注１）のとおり記載すれば、乙の住所変更（更正）証明書を添付する必要がないと思うがどうでしょうか。
◇答 （一）、（二）ともに御意見のとおりと考えます。
（石原注：（一）については，登研４２９号により変更された。（二）については，維持されている。）
６
判決と前提登記の要否（登研２７６号）
《登記名義人の表示の変更・更正》《所有権移転登記（総説）》《判決登記》
○要旨 判決に基づき原告が単独で所有権移転登記を申請する場合でも、登記簿における登記義務者の住所の表示が判決のそれと相違するときは、その前提として登記名義人の表示変更登記をなすことを要する。
７
遺産分割の調停調書を登記権利者の住所を証する書面とすることの可否（登研５７３号）
《添付書面（住所証明書）》
○要旨 遺産分割の調停調書は、登記権利者の住所を証する書面にはならない。
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登記先例 (昭和37年７月28日民事甲第2116号・民事局長通達)
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判決による所有権移転の登記の場合
-------------------------------------------------------------------
〔要旨〕 判決により所有権移転登記を申請する場合においても、申請人たる登記権利者の住所を証する書面の提出を必要とする。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
昭和43年5月7日 民事甲1260
権利の移転の登記の前提としてする名義人表示変更の登記の省略(消極)
〔要旨〕 権利移転の登記を申請するにあたって、登記簿の登記義務者につき変更を生じている場合(または更正すべき場合)、当該申請書に変更、(または更正)を証する書面を添付し、かつ変更前(更正前)の表示を併記することとして、その表示の変更(または更正)の登記を省略する取扱いは、いかなる事情によっても認められない。
2017年12月14日木曜日
商事留置権に関する判例
賃貸人（上告人）から本件土地の賃貸借契約を解除された賃借人（被上告人）が本件土地を引き続き占有していたので，
賃貸人は賃借人に対し所有権に基づいて本件土地の明渡し等を請求した。
賃借人は，本件土地について，賃借人の賃貸人に対する弁済期にある運送委託料債権（賃貸借契約の終了前に生じている）を被担保債権とする商事留置権を主張した。
最高裁判所は，商法５２１条が定める「物」には，不動産も含まれると判断して上告を棄却した。
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事件番号 平成29(受)675
事件名 建物明渡等請求事件
裁判年月日 平成29年12月14日
法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決
結果 棄却
判例集等巻・号・頁
判示事項
不動産は，商法５２１条が商人間の留置権の目的物として定める「物」に当たる
裁判要旨
最高裁判所ＨＰ
全文 ＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
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